[唐山]广场项目定位报告（160页 ）(房地产房地产投资).ppt

唐山万达广场项目定位报告,谨呈：万达集团,目 录一、项目认识：二、认识唐山的经济发展：四、唐山宏观市场容量及未来趋势研究：五、竞争区域细分市场研究：六、目标客户置业逻辑研究：七、住宅产品建议：八、商铺九、写字楼,本体。,项目位置：项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻城市主干道新华道与建设路。,建设路：唐山市的迎宾景观大道，全长10.38公里，是唐山市首条实行“绿波”管理的道路。,新华道：1985年完成建设，路面宽50米，全长9.55公里，也被称为“唐山的长安街”。,抗震纪念碑：位于建设路与新华道交汇处，建成于1986年唐山抗震10周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。,新华道,建设路,抗震纪念碑,项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快速便利；项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达；项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污染。,城市主干道,其他道路,铁路,商业：主要沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业街等医疗：妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医院等教育：西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等绿化：大钊公园、凤凰山公园等政府：市委、市政府、市人大市政协等,区域四至：东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道,项目地块,抗震纪念碑广场,新华电影院,新文化广场,交通事故处理中心,华盛超市,唐山科技馆,国防道,文化路,增盛路,新华道,新华大酒店,地块内部的原生树,地块东部未拆迁商铺,地块南部的锅炉建筑,西侧文化路,南侧拆迁楼,南侧国防道及铁路,东侧增盛路,内部：主要部分基本拆迁完毕，剩余部分为南侧建筑及东侧少量商铺，地块由北至南形成一定坡度，内部有一定数量的原生树木；周边：南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧，西侧大钊公园的绿化度较高，北侧与其他三侧形成鲜明对比；,未来回迁的长青小学,北侧新华道及百货大楼广场,经济技术指标：可建设占地面积：21.27万平方米总建设面积：104.6万平米（地上88.6万，地下16万）容积率：4.17商品住宅建筑面积：41万平米（地上33万，含3万底商，地下8万）商业综合体指标：21万写字楼：14万酒店：5万回迁区：23.6万（不含回迁书店）,回迁住宅回迁商铺,商品住宅及回迁商铺,商品住宅及商铺,五星级酒店,回迁小学及幼儿园,回迁商业及写字楼,商业广场,本体总结,城市核心区，高度认知的成熟区域；居住氛围相对一般；道路系统完善，公交系统成熟；基础建设跟进不足，周边配套完善；项目紧邻景观资源，环境相对优越；南侧及东侧部分建筑较破旧；,区域层面,区域认知度高,产品层面,居住氛围一般,交通/配套完善,相对集中的高层规划排布；具备一定面积的中心景观资源；万达的成熟商业模式引进，五星级酒店及写字楼；大规模项目；配套的小学、幼儿园及部分商铺；,产品形式多样,大规模,自身配套完善,城市核心/一线品牌实力打造/大规模城市综合体,城市新地标,开发商对本报告的成果需求：1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）2.商铺的产品设计要点；3.公建部分的产品定位方向选择。第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。1.对唐山的经济发展如何认识为了寻找唐山的真实消费力所在2.对唐山的城市发展如何认识为了判断本区域地段的价值变化第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设计建议。,唐山。,认识唐山的经济发展,认识唐山的城市规划发展,GDP表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，但07年整体GDP增速有所回升情况。唐山市07年GDP总值2779.14亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20，领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市,数据来源：唐山市统计年鉴,GDP表现唐山市人均GDP增幅自02年-05年有较大提升，06年增幅开始下降趋势，07年GDP总额的增速有所回升，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。唐山市07年人均GDP38351元，稳坐河北省的头把交椅，但由于人口较多，在全国各城市排名中位列第39，仍领先于武汉、乌鲁木齐、太原、长沙等二线城市,1996-2007年唐山市人均GDP年增长变化趋势,数据来源：唐山市统计年鉴,07年唐山市人均GDP为38351元（约合5612美元）唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准,数据来源：唐山市统计年鉴,城市化率,时间,20%,40%,60%,80%,初期阶段,加速阶段,后期阶段,唐山城市化的阶段位置,世界城市化进程阶段性规律图,GDP与房地产发展模式,人均可支配收入表现唐